近期，自然资源部提出的库存去化周期超36个月城市应停止供地的消息引起了广泛关注，这一政策的影响力超越了2017年和2019年相似政策的发布。针对武汉的库存状况，特别是所谓的40个月库存水平和新发布的“汉十条”政策，我们尝试进行解析。
狭义库存是已取得预售许可的房源，直接反映市场供应原因，是衡量去化周期的关键指标。按照过去3个月、6个月或12个月的平均销量计算，武汉4月底的狭义库存去化周期约为24.6个月，远低于停止供地的门槛。虽然狭义库存未达到停供标准，但其广义库存总量不容忽视。
武汉房地产市场长期处于高库存运行状态，这与城市特有的土地供应模式和城中村改造项目密切相关。高库存背后反映了城市快速建设的成果，但也带来了结构性矛盾，如核心区域的高价板块库存压力显著，以及整体市场的“哑铃结构”，难以满足改善型需求。
当前去库存背景与以往不同，处于去杠杆周期，单纯依赖居民加杠杆去化无效库存可能导致价格下跌的风险。因此，统筹去库存与优化新增供给成为政策导向，武汉亦需加速向“新质产品力”时代转变，通过一系列精细化措施，促进房地产市场的健康平稳发展。
在新政策下，武汉房地产市场面临着挑战与机遇，如何有效去化库存、优化供给结构，将是当前的重要任务。通过政策引导和市场调控，武汉有望实现库存去化，推动房地产市场朝着更加健康和平稳的方向发展。
